前 言
《中华人民共和国契税法》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2020年8月11日通过，现予公布，自2021年9月1日起施行。《契税法》的发布，一番刷屏，标题醒目、夺人眼球，如明年9月1日起，契税上涨到3%-5%、夫妻间房产过户免征契税、继承房产免征契税。真是这样吗？
本文将简要分析契税相关法律法规的修订之对比、实务中契税的真实面貌、现行的税收优惠，以及《契税法》施行，对房产传承及私人财富管理带来的影响。
一、法定契税税率上涨？
（一）法律法规规定的契税税率一直是3%-5%
事实上，从1997年至今，法定契税税率一直是3%-5%，从未改变，从未上涨。
《契税暂行条例》（1997年7月7日发布、1997年10月1日施行），第三条，契税税率为3%-5%。
《契税暂行条例》（根据2019年3月2日《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订），第三条，契税税率为3%-5%。
《契税法》（2020年8月11日公布，2021年9月1日施行），第三条，契税税率为3%-5%。
（二）实务中，各地现行执行的是优惠税率
《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税(2016)23号）规定，（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
以上海为例，现行的契税优惠税率为：
二、继承房屋，不缴纳契税，是真的吗？
《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号）规定，法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。前述批复是继承房屋不需要缴纳契税的依据。
《契税法》将现行的房屋继承不征收契税的规定上升到立法层面，改为“法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，免征契税”。
那么，“继承房屋不需要缴税，以继承方式传承房产是成本最低的。”
真是这样吗？并非所有情形下的房屋继承都不征或免征契税。
（一）只有法定继承人继承房屋，免征契税
（二） 不属于法定继承人范围之内的其他人继承房屋的，没有免征之优惠
现行《继承法》及将于2021年1月1日生效的《民法典》规定的第一顺序继承人：配偶、子女、父母；第二顺序继承人为：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
通俗地说，爷爷奶奶是孙子女的法定继承人、外公外婆是外孙子女的法定继承人，第二顺序的法定继承人。
但是，孙子女不是爷爷奶奶的法定继承人、外孙子女不是外公外婆的法定继承人。
再结合契税来看，孙子女继承爷爷奶奶的房屋，需要缴纳契税；外孙子女继承外公外婆的房屋，需要缴纳契税。孙辈继承祖辈房产没有免征契税的优惠。无论是法定继承中的代位继承，还是遗嘱继承（实际为遗赠，遗嘱中指定的继承人不属于法定继承人的，为遗赠。遗嘱指定的继承人为法定继承人才是遗嘱。）
（三）是否免征契税，是以是否属于法定继承人区别对待，并不是以继承方式是否属于法定继承予以区别
法定继承中的代位继承，代位继承人继承房屋，不属于免征契税范围。
由于代位继承人分别是被继承人的子女的晚辈直系血亲、被继承人的兄弟姐妹的子女，代位继承人也不属于法定继承人范围（民法典第一千一百二十八条新增代位继承，被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的，由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承）。
关于夫妻间房屋过户免征契税的优惠，也不是新的规定，《契税法》是将现行优惠政策上升到立法层面。
三、契税法实施，势必影响优惠政策预计契税成本上升
（一）契税法提高了优惠税率的程序性要求
以上修订对比可见，《契税法》实施后，地方人民政府不再具有自行确定当地适用契税税率的权限，在二个方面提高了程序性要求：（1）需要报同级人大常委会决定；（2）报全国人大常委会和国务院备案，而现行契税暂行条例规定，向财政部和国家税务总局备案。
（二）《契税法》于2021年9月1日实施后，优惠税率是否不得低于3%，值得特别关注
《契税暂行条例》与《契税法》都明确规定，适用税率“在规定的幅度内”，规定的幅度范围都是3%-5%。
各省市现行的优惠税率大多低于3%，并没有在《契税暂行条例》所规定的3%-5%幅度范围内。
《契税法》施行后，“适用的税率必须严格限制在3%-5%幅度范围内”的规定严格执行的话，则最低的契税税率为3%。那么，实际适用的税率与现行优惠的1%、1.5%、2%相比较，将大幅上涨。
此外，《契税法》新增征收契税的情形：以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的。
若以房屋作为抵押担保贷款，到期不能偿债，可能拍卖房屋以所得价款偿还债务，也可能将房屋作价转让给债权人偿债。以房屋作价转让给债权人偿债时，债权人需要承担3%的契税。
小结
1. 关于契税税率，《契税法》并没有做出新规定，从1997年至今，法律法规规定的税率都是3%-5%。
2. 《契税法》新增征收契税的情形：以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的。
3. 夫妻间房屋过户、法定继承人继承房屋，不征或免征契税，是已有优惠政策，实务中也是如此执行。《契税法》只是将这些优惠上升到立法层面予以规定。
需要特别关注：
对法定继承人继承房屋免征契税，并不等同于继承免征契税。
4. 地方人民政府不再具有决定具体适用的优惠税率的权限，报备的权力机构提升，从目前的财政部和国家税务总局上升为全国人大常委会和国务院。
5. 契税优惠税率是否必须在3%-5%的幅度内，不得低于3%，还需关注法规政策的出台和细化。
6. 契税税率上涨应当是趋势，增加房屋交易的成本，也是控制“炒房”的举措之一，多举措使得房屋回归居住的主要功能，房子是住的不是炒的。
房产是大部分家庭的主要财产，如何低风险、低成本的进行房产传承也是众多家庭关注的。房产传承的方式，有继承、赠与和买卖三种，通过继承、赠与、买卖取得房产后再转让该房产，个税缴纳存在差异。
受赠（继承）人转让受赠（继承）房产时，以其转让受赠（继承）房产的收入减除赠与人(被继承人)取得该房产的实际购置成本以及赠与（继承）和转让过程中受赠（继承）人支付的相关税费后的余额（以下简称：“余额1”），为受赠（继承）人的应纳税所得额。而买卖取得房产后再转让的，以转让房产的收入减去买入价以及转让过程中支付的相关税费的余额（以下简称“余额2”）为应纳税所得额， 而余额1通常是高于余额2的，因此，就个人所得税而言，受赠或者继承取得的房产，除非不再转让，否则再次转让时涉及个人所得税的缴纳，实质为个税的递延缴纳，并非个税的免征。
法定继承人继承房屋，房屋是折价分割还是按份额分割，分割方式的不同，也对继承环节需要缴纳的个税产生影响。笔者处理的法定继承人继承房产的案例中，房产归属其中一位法定继承人，由该法定继承人按其他法定继承人应当继承的份额支付相应的折价款，折价款视为对房产产权份额的转让对价，被税务局要求缴纳个税。
对于房产较多的家庭，关注房产取得、持有、再转让的税费成本上升的趋势、房产流动性较差等因素，考虑资产形态的多元化配置。
