引 言
5月28日，筹划已久的《中华人民共和国民法典》终于经十三届全国人大三次会议表决通过，开启了我国民事法律的新篇章。该法典是我国的基础性法律之一，自宣布起草之日起就持续引发各界的争议与讨论，其中婚姻家庭编和继承编中的相关内容更是公众关注的热点。
实际上，除了婚姻家庭编与继承编以外，物权编的规定也与公民的权利息息相关。物权编中新增的“居住权”规定，虽然未获得与“婚姻冷静期”、“公证遗嘱效力优先性取消”等变革的同等关注，却关系到房产继承中继承人的实际权利。“居住权”曾经在我国司法实践中处于何种状况、遇到过什么问题，当下《民法典》对居住权做了哪些规定、又可能产生多少影响，这些都是了解《民法典》居住权时不可回避的要素，关系到每一位不动产权利人的自身权利处分与维护。
一、涉居住权的继承案例
不论是曾经的《民法通则》、《物权法》还是《民法总则》，尽管在颁布与施行的数十余年间不断完善，但都未提及居住权的相关规定。2007年的《物权法》对于不动产主要规定了权利人占有、使用、收益和处分的权利，并未对居住权有所着墨，居住权的设立处于无法可依的状态。然而人民群众在生活中对居住权有现实的需求，相关的约定层出不穷；尤其是不少长辈在将自己的财产分配给多个对象时，为了安抚各方，往往把房屋产权留给其中一名继承人，并为另一继承人设定居住权。当争议产生时，居住权的约定能否有效，只能依靠法院进行个案判断与裁量。
1、情形一：认可居住权
理想状态下，被继承人在通过各种书面形式为TA牵挂的对象设定居住权后，都希望法院能尊重并保护居住权。要想法院认可相关的居住权约定，该约定必须满足法律规定的前提。以2015年上海市第一中级人民法院（简称“上海一中院”，下同）审结的一起继承案件 [1] 为例，该案中被继承人赛戊与龚甲属于晚年再婚重组家庭，赛戊生前写了《我的承诺书》，约定诉争房屋的所有权属于为女儿赛乙一人，但自己和妻子龚甲生前对该房屋有居住权。赛戊去世后，龚甲将赛戊的子女诉至法院要求分割遗产，并主张诉争房屋中赛戊的出资是夫妻共同财产，因此自己对房屋也有所有权。
法院经审查认为，《我的承诺书》是赛戊真实有效的意思表示，同时根据赛戊与龚甲夫妻之间的财产约定，可以确定赛戊对于房屋的处分是有权处分。有鉴于此，法院认定该《我的承诺书》实质为赛戊的遗嘱，赛戊的生前意志是安排龚甲在系争房屋中住到百年，且我国《继承法》明文规定遗嘱继承附有义务的、继承人应当履行义务，而本案中系争房屋由赛戊夫妇住到百年即为赛乙接受遗嘱继承应当承担的义务，故龚甲获得居住权的理由十分充分，应当支持。最终，法院根据赛戊的生前遗嘱判决房屋的所有权属于赛乙，龚甲对诉争房屋有居住权。该判决结果与龚甲的诉讼请求不一致，但尊重了被继承人的遗愿，也保障了龚甲晚年的居住权。
2、情形二：跳过居住权，处理所有权
由于居住权在之前的法律中没有明确的依据，也有法院在实践中直接跳过有关居住权的约定，为了定纷止争将房屋所有权判给居住权的指向对象，并由其折价补偿其他继承人。例如，2019年上海市第二中级人民法院在审理一起继承纠纷案件 [2] 时，没有支持当事人仅主张享有诉争房屋居住权的请求。
该案的被继承人虞某生前通过遗嘱为女儿虞某1设立居住权。其遗嘱内容约定，系争房屋由三个子女均等继承并由女儿虞某1居住使用，虞某1享有永久居住权、可以住到百年,若虞某1条件成熟不再居住该房屋，可由三人协商出售。虞某去世后，其中一名继承人虞某2起诉至上海市宝山区人民法院要求分割房屋产权。法院认为虞某的遗嘱真实有效，故根据遗嘱判决房屋由虞某1所有，并由其支付相应的折价款给另外两位继承人。虞某1则称自己生活困难、无力支付给虞某2、虞某3房屋折价款,会导致判决无法执行，继续上诉至上海二中院请求改判房屋由三人共有、且自己享有居住权。
上海二中院认为，由于各方对房屋的处理无法达成一致，判决由虞某1获得房屋所有权并支付折价款给他人并无不当。因此虞某1的上诉请求不能得到支持，原判应予以维持。面对这样的终审判决结果虞某1不知该是喜还是忧，乐观来看法院判决她获得房屋的所有权，该权利显然是比居住权更全面的权利，但这种判决与被继承人的遗愿不一致，且虞某1为此要支付自己无法承担的折价款，这又是必须面对的难题。
3、情形三：不予处理居住权
部分继承案件中还会出现法院不处理居住权的情形。2019年上海一中院审理的一起继承纠纷[3]中，法院就没有根据遗嘱判决原告秦某获得居住权。该案的被继承人陈某3有两个子女陈某1和陈某2，同时陈某3生前和朋友秦某往来较密切。陈某3曾为秦某出具一份遗嘱，表明秦某对诉争房屋享有长期居住权，除非秦某另嫁，否则陈某1不得收回；陈某3逝世后，秦某认为自己应根据遗嘱获得房屋的居住权，将陈某1和陈某2诉至法院。法院认为秦某主张的居住权益并非继承纠纷中应审查的范围，故对该诉请不予处理。
二、居住权潜在问题
后三个案例的案情看上去不算复杂，却折射出法院会基于各种考虑、不支持权利人获得居住权的现实情况。情形二的案例中法院将房屋所有权判决给遗嘱指定的居住权人，暗含着彻底解决继承人纠纷的期望；该案的另外两位继承人同意以获得房屋折价款的形式解决争端，恰好给了法院如此判决的充分理由；判决虞某1获得房屋所有权，其居住权的保障自然不在话下。而情形三中的法院不予处理居住权，可能是认为继承案件的居住权处于继承与物权交叉的领域，但脱离遗嘱另案主张居住权又没有充分的依据，很难得到法院支持。
那些在继承纠纷中凭借遗嘱顺利获得居住权的权利人固然值得庆祝，但其居住权的后续权利实现也存在风险。就算居住权有法院的生效判决做背书，如果房屋的所有权人私下将房屋转让给善意第三人，案件将升级为三方争端，通常情况下居住权人很难凭上述法院判决对抗善意第三人、继续要求居住在该房屋内，只能追究房屋转让人的责任。比较可能出现的结果是房屋转让人对居住权人赔偿损失了事，然而损失赔偿又涉及到损失的评估等问题，此外居住权人还要面临重新寻觅合适的住所等现实难题。
三、民法典的相关变革
2021年《民法典》生效后，上述问题有望得到大幅度改善。《民法典物权编》第十四章专章规定了居住权的设立方式及内容等各方面要件。总结而言，民法典关于居住权的规定主要有以下几个方面：
1、居住权的设立
《民法典》第三百六十七条明文规定居住权应当通过书面合同订立，第三百七十一条又进一步规定：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。“参照适用”这一表述显得有些模棱两可，究竟应当如何操作更为稳妥，还有待相关实践进行细化。同时，《民法典》还规定居住权的设立以无偿为原则、以有偿为例外，有偿设立需要当事人另行约定。
2、居住权的登记
为了保障居住权的行使，《民法典》特别增加了设立居住权应当登记的规定，且居住权是经登记设立，而非在合同签订时设立。此类规定与不动产所有权的登记规定一脉相承，具有公示公信的效果，更有利于保护相应的居住权利人。当房屋所有权人拟转让房屋时，受让对象一般都能通过查询得知该房屋的居住权设立情况，很难再以善意第三人为由抗辩或阻挠居住权的行使。
3、居住权的内容
《民法典》第三百六十七条进一步规定，居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。此类规定为居住权的行使提供了更为详细的信息，其中“解决争议的办法”属于相对有创新性的规定，能够起到提醒当事人未雨绸缪、预防潜在纠纷的作用。
4、居住权的限制
当然，居住权的权利人不能为所欲为，应当在法律允许的范围内行使自己的权利。《民法典》明确规定，居住权不得转让、继承；只有居住权合同约定的特定方才能享受该居住权。另外，《民法典》还规定设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。这一规定起到了对房屋所有权人进行限制的效果，能有效保障居住权的行使，除非居住权人愿意减损自己的权利。
5、居住权的消灭
权利既然有产生方式，也会有消灭方式。由于居住权不能转让或继承，《民法典》规定居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。然而在这两种法定情况之外，居住权能否依合同约定消灭，尚不得而知。现存的司法实践中有约定“如某人再婚、则丧失居住权”的情形，部分法院认为该约定有效，也有一部分法院认为该约定因限制婚姻自由而无效，目前这种案件尚未形成统一的认识，有待后续司法解释或案例的补充。在居住权消灭以后，及时办理注销登记是必须采取的措施，这样会更有助于权利的流转。
结 语
居住权被列入《民法典》专章规定，是《民法典》对人民群众需求的回应，体现出《民法典》对群众的关切。从新增居住权的相关规定这一特定的角度，就能看出《民法典》势必会给我们的生活带来不小的变化。
《民法典》施行后，居住权的方方面面就有了明确的规则指引，不再处于从前那种众说纷纭的混沌状态。对房屋居住权人而言，其权利得到了大幅度保障；但对房屋所有权人而言，居住权的设立势必会影响到自己对房屋的占有、使用、收益和处分，将使得居住权的设立更为谨慎。各位权利人在享受权利保障的同时，也应遵循居住权的相关限制条件，在法律规定的前提下恰当地行使自己的权利是享受居住权的必由之路。
