前　言

      6月2日，国务院办公厅印发《关于转发<国家发展改革委交通运输部关于进一步降低物流成本实施意见>的通知》（国办发﹝2020﹞10号，以下简称“《意见》”）。该《意见》的出台旨在进一步推动物流行业降本增效，特别是在今年新冠肺炎疫情的影响下，社会物流成本出现阶段性上升，《意见》的出台有利于加快恢复生产生活秩序，促进实体经济提质增效。《意见》围绕“减负降本、提质增效”总目标，共提出6方面24条物流降成本举措，其中，在保障物流用地、降低物流成本等方面有着诸多亮点。

亮点简评

一、重点保障重大物流基础设施项目建设用地指标

      《意见》在“保障物流用地需求”这一举措中明确提出，对国家及有关部门、省（自治区、直辖市）确定的国家物流枢纽、铁路专用线、冷链物流设施等重大物流基础设施项目，在建设用地指标方面给予重点保障。

      此次出台的《意见》从保障用地需求、加大中央预算内投资及地方政府专项债券支持、布局建设国家骨干冷链物流基地等多个方面均体现了国家对物流枢纽、铁路专用线、冷链物流设施等重大物流基础设施项目的重视。笔者合理预期，在此政策导向下，对于国家及有关部门、省（自治区、直辖市）确定的重大物流基础设施项目，各地有望调整其土地供应计划，进一步释放出一批物流用地指标。对此，物流运营企业及相关投资方可有针对性地调整其商业策略及战略部署，顺应政策需求，着力于重大物流基础设施项目的投资、开发建设和运营。

二、利用铁路划拨用地等存量土地建设物流设施

      《意见》在“保障物流用地需求”这一举措中进一步提出，支持利用铁路划拨用地等存量土地建设物流设施。

      2019年2月26日，国家发展改革委在《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》（发改经贸〔2019〕352号）中已提出“鼓励地方政府利用有效载体和多种渠道整合盘活存量闲置土地资源，用于物流用途”，并指出“铁路划拨用地用于物流相关设施建设，从事物流经营活动的，可在五年内实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，期满及涉及转让需办理相关用地手续的，按新的用途、权利类型和市场价格以协议方式办理”。

      尽管早有上述政策，实践中对铁路划拨用地等存量土地的利用仍存在诸多障碍。部分地块于历史期间形成了较为复杂的权利关系，土地再利用需要协调多方利益；部分地块在早期开发建设过程中可能存在手续不全、程序不规范等历史遗留问题，导致后续企业投资开发时存在一定顾虑。此外，就铁路划拨用地而言，物流企业在办理用地手续时暂无统一的政策引领和审批流程指导，在土地再利用过程中还可能出现铁路部门与地方政府部门之间的博弈，进而阻碍物流项目建设审批进程。《意见》的出台重申了国家对于支持铁路划拨用地等存量土地用于物流设施建设的态度，有望促使各地政府部门进一步制定相关文件细则，推动政策最终落地实施。

三、利用集体经营性建设用地建设物流基础设施

      《意见》在“保障物流用地需求”这一举措中同时明确，指导地方按照有关规定利用集体经营性建设用地建设物流基础设施。

      2020年1月1日起，新《土地管理法》正式实施，该法删除了关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，从法律层面上破除了集体经营性建设用地入市的障碍。根据新《土地管理法》第六十三条，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的集体经营性建设用地，可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。而《意见》进一步明确了可利用集体经营性建设用地建设物流基础设施。

      在相关政策的支持下，随着各地政府部门对集体经营性建设用地入市流程的细化，物流项目可在国有建设用地体系外获得新的用地渠道。《意见》围绕“保障物流用地需求”提出的各项政策有利于缓解目前现实中物流用地资源紧张的情况，解决物流企业“用地难”这一制约物流降本增效的突出问题。

四、 合理设置物流用地绩效考核指标

      《意见》在“完善物流用地考核”这一举措中明确提出，指导地方政府合理设置物流用地绩效考核指标。

      笔者注意到，实践中部分地方政府部门并无针对物流用地清晰、完整的用地绩效考核指标，对投资、产出强度及税收要求等指标大多通过与企业签订投资协议的形式进行个案约定，或参照工业用地的相关标准设置物流用地绩效考核指标。不切实际的指标设定使得相当一部分物流企业不得不面对潜在的对于用地绩效指标的违约或违规风险。该项政策的落实不仅能够进一步区分工业用地与物流用地的实际土地用途和产出效能，帮助物流企业取得更符合其行业特性的用地考核指标，同时有利于企业在投资前期进行充分的成本评估，降低企业在后续项目建设运营阶段的潜在违约/违规风险。

五、提高自有用地利用率容积率并用于物流设施建设的不再增收土地价款

      《意见》在“完善物流用地考核”这一举措中同时明确，在符合规划、不改变用途的前提下，对提高自有工业用地或仓储用地利用率、容积率并用于仓储、分拨转运等物流设施建设的，不再增收土地价款。

      多年来，国家及各级地方政府在多份文件中多次提出鼓励企业节约集约用地，明确对现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。《意见》的出台明确了该项利好政策也适用于仓储用地，这一举措有利于降低物流企业成本，促进自有仓储用地的企业进行仓储物流设施的升级和改扩建。

      此外，笔者注意到，《意见》中明确了对提高自有工业用地利用率、容积率并用于仓储、分拨转运等物流设施建设的，不再增收土地价款。实践中，由于物流用地资源紧张等因素，利用工业用地开发建设仓储物流设施的情况较为普遍，企业往往面临较大的用地合规风险。该项政策的出台在一定程度上反映出国家对于在工业用地上建设仓储、分拨转运等物流设施的认可。此外，某些地区对工业用地上厂房及仓储设施的建设比例有较严格的要求，这一举措的出台有利于企业与政府积极沟通，取得符合自身商业需求的建设比例。

六、大宗商品仓储用地城镇土地使用税减半征收

      《意见》在“落实物流领域税费优惠政策”这一举措中明确提出，落实好大宗商品仓储用地城镇土地使用税减半征收等物流减税降费政策。

      2020年3月13日，财政部、国家税务总局发布《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告》（财政部、税务总局公告2020年第16号），明确自2020年1月1日起至2022年12月31日止，对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

      多年来，为鼓励物流企业的发展，国家多次出台相关税收优惠政策，《意见》进一步强调落实该等优惠政策。对此，物流企业可同地方税务部门保持积极沟通，关注税收优惠政策的实施情况，特别是在集体经营性建设用地入市的情况下，可进一步关注集体经营性建设用地使用适用相关税收优惠政策的情况，从而降低企业运营成本。

结语

      《意见》的出台体现了国家对物流行业的重视和扶持。可以预见，近期在国家发展改革委的牵头下，各部门将按照《意见》的任务分工开展工作，并可能推出一系列相关具体的政策文件。在此情况下，物流行业相关企业可密切关注相关政策的出台和落实情况，紧跟政策方向，抓住行业机遇。