随着现代通信技术的飞速发展，通信数据的体量呈爆发式增长，对其物理存储及传输媒介-互联网数据中心的发展规模也提出了“空间更大、布局更广、接入更快、效率更高”的要求。
值得关注的是，实践中除了传统的电信业务运营商(如中国移动、中国联通及中国电信)正加速在全国范围内的互联网数据中心布局及升级外，传统的基础设施开发商及地产投资基金等亦把目光转向该领域，通过新建或并购等方式逐步开展项目投资。
笔者理解，互联网数据中心项目在开发及运营环节与传统房地产项目(包括但不限于办公、商业、物流等)存在相似之处，亦有所区别。本文中，笔者试图通过比较分析的方式就互联网数据中心的项目特质及投资要点作初步探讨。
二、项目介绍
(一) 项目概念
根据工业和信息化部发布的《电信业务分类目录(2015年版)》，互联网数据中心(IDC)业务是指利用相应的机房设施，以外包出租的方式为用户的服务器等互联网或其他网络相关设备提供放置、代理维护、系统配置及管理服务，以及提供数据库系统或服务器等设备的出租及其存储空间的出租、通信线路和出口带宽的代理租用和其他应用服务。互联网数据中心业务也包括互联网资源协作服务业务[1]。
(二) 项目特质
1. 行业许可
根据《中华人民共和国电信条例》，电信业务分为基础电信业务和增值电信业务，具体划分在《电信业务分类目录》中列出。我国对电信业务经营按照电信业务分类，实行许可制度。经营电信业务，必须取得国务院信息产业主管部门或者省、自治区、直辖市电信管理机构颁发的电信业务经营许可证。
根据工业和信息化部发布的《电信业务分类目录(2015年版)》，互联网数据中心业务属于第一类增值电信业务，编号为B11。
根据《电信业务经营许可管理办法》(工业和信息化部令第42号，下称“42号令”)，经营增值电信业务需取得《增值电信业务经营许可证》。根据提供服务的范围是否涉及不同的行政区划，《增值电信业务经营许可证》进一步分为《跨地区增值电信业务经营许可证》和省、自治区、直辖市范围内的《增值电信业务经营许可证》。《跨地区增值电信业务经营许可证》由工业和信息化部审批，省、自治区、直辖市范围内的《增值电信业务经营许可证》由省、自治区、直辖市通信管理局审批。
基于上述规定，同传统的房地产开发企业相比，从事互联网数据中心项目运营的主体也应当取得行业中的行政许可，应结合其商业计划向主管通信部门申请相应的《增值电信业务经营许可证》。
2. 外资管制
根据《外商投资准入特别管理措施(负面清单)(2018年版)》(国家发展改革委、商务部令2018年第18号)以及《自由贸易试验区外商投资准入特别管理措施(负面清单)(2018年版）》(国家发展改革委、商务部令2018年第19号)(以下合称“负面清单”)，限于中国入世承诺开放的电信业务，增值电信业务的外资股比不超过50%(电子商务除外)。
根据42号令，外商投资电信企业的经营许可证，由工业和信息化部根据《外商投资电信企业管理规定》审批。
根据《外商投资电信企业管理规定》，外商投资电信企业，是指外国投资者同中国投资者在中华人民共和国境内依法以中外合资经营形式，共同投资设立的经营电信业务的企业。经营增值电信业务(包括基础电信业务中的无线寻呼业务)的外商投资电信企业的外方投资者在企业中的出资比例，最终不得超过50%。
基于上述规定，倘若境外投资者拟从事境内增值电信业务的投资的，其境内运营主体的外资持股比例不得超过50%，反观外商投资房地产企业则无前述外资持股比例的限制[2]。
3. 项目物业
就传统房地产项目(如办公、商场、住宅、物流仓库等)而言，投资者主要通过对项目物业的出售(直接或间接)或对外出租而获取投资收益。互联网中心项目于投资回报模式方面与传统房地产项目趋同；另一方面，结合其本身特质，互联网数据中心在开发和运营环节较之于传统房地产项目存在下述主要区别：
(1) 关于项目用地，以笔者接触过的相关项目为例，实践中较多项目以工业用地作为项目用地，个别案例中投资者以办公用地作为载体进行开发建设。
(2) 关于项目建设，从工程角度而言，互联网数据中心较之于传统房地产项目在机房分级与性能要求、机房位置选择及设备布置、环境、建筑结构、综合布线、消防、抗震、防尘、温控、电气、电磁屏蔽、防静电、防雷、UPS系统、智能化系统、备供电源及监控与安全防范等方面均提出了特殊的要求。2018年1月1日，新的国家标准《数据中心设计规范》(GB 50174-2017)开始实施，部分设计规范为强制性条文。此外，由于通信技术的不断发展，项目物业内的机柜、电缆等设备亦需及时予以升级换代，以保持服务提供方面的竞争力。
(3) 关于项目运营，就互联网数据中心项目而言，其对外提供的服务范围通常包括机柜放置、代理维护、系统配置及管理服务，以及数据库系统或服务器等设备的出租及其存储空间的出租、通信线路和出口带宽的代理租用和其他应用服务等，与传统房地产项目相比较，当事方在相关业务约定文件中就门禁监控、文档备份(日志记录)、设备维保、需求响应、突发情况下的数据保护等内容通常会进行特别约定。
三、投资要点
以资金来源划分，投资项目可分为内资项目及外资项目；以投资方式划分，投资项目分为绿地(新建)投资及并购投资。以前述标准划分，互联网数据中心项目于不同投资模式下存在下述值得关注的内容：
(一) 内资项目
▪ 绿地投资模式
1. 根据42号令，从事互联网数据中心项目运营的主体结合其商业计划应当向主管通信部门申请相应的《增值电信业务经营许可证》，相关申请材料主要包括：(1)公司法定代表人签署的经营增值电信业务的书面申请；(2)公司营业执照；(3)公司概况介绍，包括：公司基本情况，拟从事电信业务的人员、场地和设施等情况；(4)公司章程、公司股权结构及股东的有关情况；(5)经营电信业务的业务发展和实施计划及技术方案；(6)为用户提供长期服务和质量保障的措施；(7)网络与信息安全保障措施；(8)证明公司信誉的有关材料；(9)公司法定代表人签署的公司依法经营电信业务的承诺书。
2. 考虑到项目物业的工程设计要求，投资者在与当地政府部门就项目引进所签署的投资协议中应尽量落实符合项目建设要求的市政配套服务。以笔者所接触的项目为例，所有的相关投资协议中均要求当地政府部门承诺为项目地块提供符合互联网数据中心项目所要求的供电电路与备用电路。
▪ 并购投资模式
1. 根据42号令，经营互联网数据中心业务需取得《增值电信业务经营许可证》；电信业务经营者变更经营主体、股东的，应当符合42号令第五条、第六条、第九条第三款的有关规定，并由审批单位进行变更审批。
由于互联网数据中心业务实行许可经营，故相关《增值电信业务经营许可证》变更手续的完成与否将对投资者的商业计划产生根本影响，从投资者角度而言，笔者建议将相关证照变更手续的完成作为投资者于交易文件项下支付交易对价的先决条件之一。
2. 实践中，运营主体与客户主要通过签署《服务品质协议》的方式来提供相关服务，出于对相关数据信息的保护，部分客户会在业务约定文件中就运营主体的特定变更事项(包括但不限于股权结构的调整，关键技术岗位人员的变动等)增加限制性条款。
从投资者角度而言，投资者于尽职调查阶段应仔细核查现有业务文件中是否存在任何影响投资交易安排的限制条款，并就相应处理安排及/或责任分配安排在交易文件中予以明确约定。
3. 从工程设计角度而言，互联网数据中心在机房分级与性能要求、机房位置选择及设备布置、环境、建筑结构、综合布线、消防、抗震、防尘、温控、电气、电磁屏蔽、防静电、防雷、UPS系统、智能化系统、备供电源及监控与安全防范等方面均具有特殊的要求。此外，项目物业内的设备、电缆等亦是物业运营的核心资产。
从投资者角度而言，投资者于尽职调查阶段应仔细核查项目物业及其所含设备的明细、状态，在交易文件中亦应参考国家标准(包括但不限于《数据中心设计规范》(GB 50174-2017))就项目物业及其所含设备的交付标准、瑕疵(如有)整改安排等进行明确的约定。
4. 根据42号令，电信管理机构根据随机抽查、日常监督检查及行政处罚记录等情况，建立电信业务经营不良名单和电信业务经营失信名单。电信管理机构对列入电信业务经营不良名单和失信名单的电信业务经营者实施重点监管。
根据《公安机关互联网安全监督检查规定》(公安部令第151号)，公安机关根据网络安全防范需要和网络安全风险隐患的具体情况，可以采取现场监督检查或者远程检测的方式对互联网数据中心开展监督检查。
从投资者角度而言，投资者于尽职调查阶段应关注运营主体历史期间的合规检查情况，并就任何违规/失信记录(如有)的处理安排及/或责任分配安排在交易文件中予以明确约定。
(二) 外资项目
1. 首先，上述内资项目的所有投资要点同样适用于外资项目。2. 其次，根据负面清单及《外商投资电信企业管理规定》，外商投资电信企业的外方投资者在企业中的出资比例不得超过50%。据此，倘若境外投资者欲取得互联网数据中心项目的全部实体权益的，实践中较为常见的作法系采取协议控制的方式。以笔者所接触的案例作为参考，下述为其中一种交易架构：境外投资者于境内新设项目公司(下称“WFOE”)，通过WFOE持有项目物业及其所含设备；另一方面，由境外投资者的境内合作方发起设立运营主体(下称“OPCO”)，OPCO申请取得相应《增值电信业务经营许可证》；WFOE和OPCO之间通过签订《经营和管理协议》、《独家咨询或技术服务协议》和至多50%股权对应的《股权质押协议》等文件，由WFOE实际控制OPCO的运营活动，最终取得项目物业运营的主要收入和利润。在签署《股权质押协议》的前提下，WFOE与境外投资者的境内合作方事先亦需要对WFOE质权实现后OPCO的公司治理安排进行提前约定，以保障WFOE对OPCO的实际控制有效延续。
3. 接上述第2点内容，倘若境外投资者选择与中国投资者以合资方式开发经营互联网数据中心项目的，实践中下述问题往往需要境外投资者予以提前关注：
根据《外商投资电信企业管理规定》，经营增值电信业务的外商投资电信企业的外方主要投资者(指在外方全体投资者中出资数额最多且占全体外方投资者出资总额的30%以上的出资者)应当具有经营增值电信业务的良好业绩和运营经验。然而就前述要求的认定标准和证明资料，截至目前尚缺乏相关规范性文件予以明确。基于笔者对相关案例的公开检索，实践中投资者就上述要求的认定标准和证明资料通常需要与相应通信管理部门进行事先沟通，由通信管理部门进行个案甄别并提出相应的认定标准和资料要求。
四、结语
伴随着我国经济产业的发展转型，传统地产商及投资基金亦寻求房地产投资领域的新型细分市场，互联网数据中心项目从项目特质而言与传统房地产项目存在诸多契合，亦有其项目本身的特殊性。从投资者角度而言，运营主体的行业许可及项目物业的设计标准需予以充分关注。
[1]指利用架设在数据中心之上的设备和资源，通过互联网或其他网络以随时获取、按需使用、随时扩展、协作共享等方式，为用户提供的数据存储、互联网应用开发环境、互联网应用部署和运行管理等服务。
[2] 房地产行业不属于负面清单之列。
