2018年8月31日，全国人民代表大会常务委员会通过了《中华人民共和国个人所得税法修正案》（以下简称“《新个税法》”），规定了子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人支出共六项专项附加扣除，将住房租金纳入税前扣除部分。随后，2018年12月13日国务院印发了《个人所得税专项附加扣除暂行办法》（国发〔2018〕41号，以下简称“《办法》”），对住房租金抵扣个税的范围、标准和实施步骤等作出了具体规定。《新个税法》和《办法》已于2019年1月1日起正式生效施行。

　　一、住房租金专项附加扣除条款主要内容及分析

　　（一）扣除条件

　　1、纳税人在主要工作城市没有自有住房而发生住房租金支出

　　住房租金专项附加扣除的条件规定在《办法》第17条，即“纳税人在主要工作城市没有自有住房而发生的住房租金支出”，可以扣除。第18条第一款对“主要工作城市”的概念做出了解释：“本办法所称主要工作城市是指纳税人任职受雇的直辖市、计划单列市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）全部行政区域范围；纳税人无任职受雇单位的，为受理其综合所得汇算清缴的税务机关所在城市。”

　　生活中常常存在“主要工作城市（任职受雇地）”与“实际工作城市”不一致的情况，也即所谓“工作派遣”。2019年1月9日上午国家税务总局“落实个税专项附加扣除政策，让纳税人及时尽享改革红利（第二期）”的在线访谈中，国家税务总局所得税司副司长叶霖儿指出此种情况下住房租金专项附加扣除金额标准的确定，应按照实际工作城市适用租房扣除标准。此时，“主要工作城市”应为“实际工作城市”，即使任职受雇城市有自有住房，但实际工作城市没有，也可以采取实际工作城市的扣除标准进行专项附加扣除。

　　对于无任职受雇单位的纳税人，主要工作城市是指受理其综合所得汇算清缴的税务机关所在城市。根据《国家税务总局关于个人所得税自行纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2018年第62号）规定：“取得综合所得需要办理汇算清缴的纳税申报纳税人没有任职、受雇单位的，向户籍所在地或经常居住地主管税务机关办理纳税申报”。因此，无任职受雇单位的纳税人取得综合所得，可选择户籍所在地或经常居住地二者中住房租金专项附加扣除标准较高者扣除。

　　2、纳税人须为住房承租人

　　《办法》第19条规定：“住房租金支出由签订租赁住房合同的承租人扣除。”若公司为解决职工住宿问题由公司出钱租赁住房的，公司应为承租人，职工个人不能享受租房租金扣除。

　　3、夫妻双方主要工作城市相同且在主要工作城市无自有住房，只能由一方扣除住房租金支出。夫妻双方主要工作城市不同，且各自在其主要工作城市都没有住房的，可以分别扣除。纳税人的配偶在纳税人的主要工作城市有自有住房，视同纳税人在主要工作城市有自有住房，不能扣除。

　　4、纳税人及其配偶在一个纳税年度内住房贷款利息和住房租金专项附加扣除只能二选一。

　　（二）扣除标准

　　《办法》同时明确了“市辖区户籍人口”，以国家统计局公布的数据为准。

　　二、个人出租住房纳税问题研究

　　《新个税法》和《办法》已于2019年1月1日起正式生效施行后，租客通过房租抵扣个税是否会导致房东涨租金的话题引发热议。原本是政府派发减税红包的好事，但现实情况却是房东恐慌、房客纠结。房东担心将其个人出租信息上报后，可能被税务机关征税；租客则纠结减负不成，反倒可能因此承担更高的租金。2019年1月21日，国家税务总局适时更新了个税APP，当“出租方类型”选择为“自然人”时,“出租人姓名”、“出租人身份证类型”和“出租人身份证件号码”均变成“选填”状态，不再强制纳税人申请住房租金专项附加扣除时填写出租方信息。

　　《办法》第21条规定：“纳税人应当留存住房租赁合同、协议等有关资料备查。”可以看出，允许纳税人扣除住房租金仅需要租赁合同或协议而不是租赁发票，这其实就是考虑了“房东觉得会被收税”的担忧。《办法》出台的初衷是为了减轻承租人的纳税负担，降低生活成本，提高消费能力。1月初个税app要求 强制填写“出租人信息”,这造成了“申报住房租金抵扣，房东就涨租金”问题，使得住房租金专项扣除规定难以落地，法律实施效果大打折扣,也难以实现修改法律的目的。

　　造成了“申报住房租金抵扣，房东就涨租金”问题的根源在于，个人出租住房市场有大量房东不主动申报税款，一旦承租人进行个税申报时填写了“出租人信息”，房东可能会面临被税务机关征税问题，房屋租赁合同中出租人为了能够转嫁税负，逃避纳税，可能会在合同中约定税费由承租人承担，也可能会变相提高房租让承租人间接承担。个人房东有房租收入，应依法交税。个人出租住房涉及的税费一般包括：增值税及附加税费、房产税、城镇土地使用税、个人所得税和印花税。税务部门为了简化计算，会设定一个综合税率。国家税务总局上海市税务局表示，目前上海以租金除以1.05作为为计税收入，若计税收入达到3万元及以上，其综合税率为5%，若计税收入在3万元以下，综合税率为3.5%。但个人租房市场存在监管漏洞，房东不主动申报税款的现象较为普遍，对个人出租房源查收税款的难度也较大。

　　我国社会目前纳税人纳税意识淡薄，对纳税人教育力度不够，税务机关“睁一只眼闭一只眼”的维稳态度，出租人很少会主动申报纳税。我国大部分城市住房租赁市场是卖方市场，特别是一二线城市中体现的更明显，住房承租人大多是外来务工人员或者毕业的学生等，加之税法中也未规定承租人应强制提供出租人信息，因此在租赁住房房源紧缺的情况下，承租人为了防止出租人将税负转嫁，承租人往往会因考虑其他方面的成本而答应出租人，与出租人合谋逃避纳税，导致国家税款的流失。

　　从长远目标看，规范个人租房市场是大势所趋。尽管个税APP已经将“出租人信息”改为“选填”，住房租金专项扣除申报工作起到了对租房市场的摸查作用。在税法或其他法律法规尚未对承租人的信息披露与申报义务和激励机制作出明确规定前，规范个人出租住房市场不适合从承租人入手。完善税收立法工作，建立和健全对于租金征税的监管制度，提高纳税人纳税意识，规范个人租房市场，保证税源不流失，是未来我国个人住房贷款租赁税收征管领域解决的难题。