一、案情简介
　　商业地产领域存在大量长租的地产经营模式。本案承租人具备物业服务一级资质。公司现拥有某市创意园区和商务楼宇、大型商场等各种功能性物业管理园区共二十余家。
　　2017年6月，承租人拟长租出租人下属分公司所有的坐落于某市某区的房屋（下称“拟租赁房屋”）。拟租赁房屋建筑面积为4万多平方米、土地面积13000多平方米。承租人与出租人商定租赁期限为20年，年租金数千万元。由于租赁期限长、租赁金额巨大且拟租赁房屋情况复杂，承租人特委托在建设工程及房地产领域拥有丰富经验的律师团队为其提供专项法律服务。鞠恒律师以及团队成员施迎秋律师、隆嘉悦律师助理为承租人提供了拟租赁房屋法律尽职调查、出具了法律尽职调查报告和法律意见书、参与商务谈判、修改租赁合同等与该租赁项目相关的法律服务。
　　代理律师在对拟租赁房屋进行法律尽职调查的过程中，发现了拟租赁房屋已办理抵押登记、所涉土地性质为划拨用地、房屋实际用途与登记用途不一致、转租后办理工商登记存在障碍等一系列的法律问题。
　　二、法律问题分析
　　（一）拟租赁房屋所涉土地为划拨用地
　　鉴于本案拟租赁房屋所涉土地为划拨用地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第56条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第46条的规定，若出租拟租赁房屋的，本案出租人和拟租赁房屋所有权人应当取得拟租赁房屋所在地的土地管理部门和房产管理部门批准。未经批准擅自出租的，参照拟租赁房屋所在地和最高院的司法审判实践情况，房屋租赁合同并不会必然无效，但本案出租人和拟租赁房屋所有权人可能会面临被市、县人民政府土地管理部门没收其非法收入，并根据情节处以罚款的行政处罚的法律风险。另外，本案出租人和拟租赁房屋所有权人依法应当将租金中所含的土地收益上缴国家。
　　为了避免房屋租赁合同履行过程中产生不必要的麻烦，代理律师建议在房屋租赁合同中明确约定：承租人承租的标的物包含了拟租赁房屋以及相应的土地和附属设施设备，以此表明租金中已包含相应的土地的租金，避免本案出租人和拟租赁房屋所有权人在将土地出租收益上缴国家以后再另行向承租人追偿；同时，建议在房屋租赁合同中让出租人承诺依法办理该租赁房屋出租的批准手续和履行缴纳有关收益的义务，并约定相应的违约责任，以保证交易的持续和稳定。
　　（二）拟租赁房屋上已办理抵押登记
　　“买卖不破租赁”为法律的原则规定，但也有例外。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担”的规定以及《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，当一个房屋上既有租赁债权又有抵押权时，法律优先保护设立在先的权利。若抵押权设立在先且抵押人已经书面告知承租人该等房屋已经抵押，抵押权实现给承租人造成损失的，由承租人自行承担损失。
　　根据司法实践，法院对租赁债权、抵押权哪个设立在先的认定基本遵循以下原则：（1）不动产抵押权自登记时生效，登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系；（2）不动产抵押权登记前，不动产租赁合同已经登记备案的，租赁关系不受抵押权的影响；（3）不动产抵押权登记前，不动产租赁合同虽未登记备案的，但租赁关系实际存在的，如承租人已经实际占有使用不动产的，租赁关系不受抵押权的影响。
　　根据上述规定，结合某市某区不动产登记事务中心出具的《不动产登记簿房屋抵押状况信息》，拟租赁房屋已经办理抵押登记，抵押权已经设立。因此，若本次拟租赁房屋租赁合同签订，则拟租赁房屋上抵押权人的抵押权设立在先，承租人的租赁债权设立在后。同时，出租人已经在房屋租赁合同签署前书面告知承租人拟租赁房屋已经抵押之事实情况。
　　代理律师认为，若发生抵押权人主张实现抵押权的情形导致拟租赁房屋的产权发生转移的，承租人设立在后的租赁债权将不能对抗拟租赁房屋新的产权人，拟租赁房屋新的产权人有权在租期届满前要求承租人停止对租赁房屋的占有、使用且不承担任何赔偿责任。同时，在出租人书面告知承租人拟租赁房屋已经抵押且拟签署的房屋租赁合同没有另行约定的情形下，承租人由此遭受的损失亦不能向出租人主张。
　　综合上述情况，根据现行中国法律，代理律师建议：
　　在拟租赁房屋交付前或房屋租赁合同备案前，由出租人注销在拟租赁房屋上的抵押权登记；如果出租人不能注销抵押登记的，由承租人、出租人与抵押权人就拟租赁房屋租金优先偿付拟租赁房屋所担保的债务作出相应安排，尽量避免不能偿付所担保债务的情形发生；同时，在拟签署的房屋租赁合同中明确约定：若拟租赁房屋抵押权人实现抵押权给承租人造成损失的，由出租人承担承租人的全部损失；虽然承租人可以通过对拟签署的房屋租赁合同进行特别约定以要求出租人赔偿承租人因拟租赁房屋上抵押权实现给承租人造成的全部损失，但是鉴于出租人的财产（拟租赁房屋）已被拍卖、变卖且抵押权人对于抵押财产享有优先受偿权，承租人将面临执行不能的巨大法律风险；代理律师建议同时由出租人的股东或其它单位提供有效担保，确保一旦出现抵押权人行使抵押权的情况下，承租人的损失能得到全额赔偿。
　　（三）拟租赁房屋的实际用途与不动产权证登记用途不一致 
　　本案拟租赁房屋规定用途是仓储，划拨土地用途为仓储。根据承租人相关人员所作说明，承租人与出租人签署的房屋租赁合同拟将租赁用途约定为商业、办公用途且承租人计划将拟租赁房屋进行转租。
　　根据上述情况，依据现行中国法律，代理律师认为：
　　1.承租人拟将拟租赁房屋用作商业、办公用途，与不动产权证上登记的用途不一致，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条及拟租赁房屋所在地房屋租赁管理条例等法律之规定。经查，法院的司法实践通常认为，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条之规定是关于土地利用方式的管理性规定，而非关于合同效力的禁止性规定；此外，房屋租赁管理条例不属于法律、行政法规，不属于人民法院认定合同效力的依据。因此，承租人与出租人拟签署的房屋租赁合同因租赁合同约定房屋用途与不动产权证登记用途不一致并不必然导致租赁合同无效。
　　2.根据有关规定，出租人尚须依法承担相应的行政责任。拟租赁房屋所在地房屋租赁管理条例规定，出租人违反本条例的规定将不得出租的房屋出租或者承租人违反本条例规定将不得转租的房屋转租的，由区、县房屋行政管理部门责令其限期改正，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。
　　3.若改变房屋土地用途出租且未依法经有关部门批准，将面临被相关行政主管部门责令限期改正并处以罚款的现实法律风险，该等法律风险进而将会影响承租人与出租人租赁合同以及转租合同的正常履行。
　　4.《关于拟租赁房屋项目协调会会议纪要》系某市某区经济委员会单方面而非各主管部门共同出具，会议纪要中载明的运营主体系出租人和A公司，项目名称为“某某文创园区”，产业定位系文化、信息技术产业等。鉴于会议纪要明确限制了拟租赁房屋的定位，而承租人今后将该项目用作一般商业、办公出租，而且承租人并非前述会议纪要中载明的运营主体，所以，承租人若想直接适用会议纪要所确定的内容存在一定的障碍。
　　据此，代理律师建议：
　　承租人在与出租人签署房屋租赁合同前，要求出租人协调各有关主管部门以备忘录或者会议纪要或者批复的方式，将《协调会会议纪要》中涉及的相关主管部门分管内容予以确认，允许将土地、房屋用途作为商业、办公适用，而且将运营主体、产业园名称、产业定位等内容进行调整变更，以确保《协调会会议纪要》有关内容在承租人承租拟租赁房屋后能持续有效。
　　（四）转租后的工商登记问题
　　鉴于承租人拟在租赁后进行转租，拟租赁房屋规定用途为仓库且拟租赁房屋已经被拟租赁房屋所有权人等企业或企业分支机构登记为住所或营业场所。承租人在转租后，次承租人在拟租赁房屋上办理工商登记时，可能面临如下障碍：（1）鉴于承租人拟转租给多个次承租人进行办公，该等多个次承租人可能均需办理工商登记。因此，拟租赁房屋需要进行“分割备案”；（2）拟租赁房屋上尚存在工商登记未注销，将会影响次承租人进行相应工商登记；（3）拟租赁房屋一楼沿街，一楼作商业需要至拟租赁房屋所在地公安部门办理独立门牌号登记手续；（4）拟租赁房屋产证面积与实际面积不一致将影响企业工商登记；（5）拟租赁房屋用途系仓储，需要履行企业工商登记前置、后置程序的次承租人可能无法办理企业工商登记。
　　根据上述情况，依据现行中国法律，代理律师建议：
　　1.承租人进一步向拟租赁房屋所在地工商部门就前述问题核实，解决“分割备案”、注销现有的工商登记、产证面积和实际面积不一致等问题。
　　2.承租人至拟租赁房屋所在地公安部门咨询独立门牌号办理事宜。
　　3.承租人在与出租人拟签订的房屋租赁合同中明确约定出租人协助次承租人办理前述工商登记。若次承租人无法办理企业工商登记的，则承租人有权解除与出租人的租赁合同且有权要求出租人承担违约责任。
　　4.参照本案例之“三、拟租赁房屋的实际用途与不动产权证登记用途不一致 ”项下律师建议。
　　三、案件结果概述
　　针对上述法律问题，代理律师出具了相应的法律意见书，揭示了拟租赁房屋存在的法律问题及承租人承租拟租赁房屋面临的法律风险并为承租人提供了切实有效的法律建议和解决方案，顺利推进了房屋租赁合同签署并大大降低了承租人面临的法律风险。
　　四、结语与建议
　　律师对地产长租项目进行法律尽职调查时，将会面临许许多多的法律问题。律师需要根据复杂多变的现实情况，有针对性地为委托人提供法律意见和建议，尽可能降低委托人面临的法律风险。