《酒店管理合同》最早起源于英美法系，由于其通常具有长达十年以上的经营期限，《酒店管理合同》项下就业主提前解除合同所须承担的赔偿责任往往设有较为复杂的条款从而对业主提前解除合同加以限制，保护酒店管理公司对于酒店项目长期、稳定、排他的经营权以及获取管理费收益的权利。
　　主流的国际酒店管理公司在中国市场与业主方的合作多为签署《酒店管理合同》，委托酒店管理公司作为酒店项目唯一、专有的经营者。该等《酒店管理合同》由于多为采用酒店管理公司集团的管理合同范本条款作为文本基础，从而包含许多英美法系的特有法律概念。本文将结合目前中国法律体系以及争议解决实践来对《酒店管理合同》项下的提前终止费条款进行剖析。
　　提前终止费条款的“约定违约金”属性
　　《酒店管理合同》项下的提前终止费条款的法律用意是使得酒店管理公司在业主违反合同约定提前解除《酒店管理合同》的情形下无需证明：（1）酒店管理公司是否有权获得预期利润损失；及（2）酒店管理公司预期损失的具体数额。换言之，提前终止费条款的法律属性来源于英美法系框架下的Liquidated Damages（约定违约金）这一概念。
　　Liquidated Damages（约定违约金）是一种补偿行为而非惩罚性质的违约金，其为双方在签订合同时对一方出现违约情形时而使另一方招致的损失订立一个事先预估的补偿金额，该等补偿金额并非必须和守约方的真实损失一致，而只需满足双方对于违约事件出现时守约方可能发生的损失的预先估计即可。所以，在《酒店管理合同》项下存在约定的提前终止费条款的情形下，倘若业主方提前解除合同，酒店管理公司作为守约方只需证明违约事件发生以及《酒店管理合同》项下含有提前终止费的约定即可。
　　结合笔者过往代表国际酒店管理公司的案件经验，我们不难发现在中国境内的酒店管理项目所签署的《酒店管理合同》中采用的提前终止费条款可以总结为如下关键要素：
　　(1) 自本合同签署之日起至本合同期限届满前，如果本合同因业主的任何实质性违约而终止，则在酒店管理公司根据本合同有权获得的所有其他款项（包括其所享有的补偿权）外，业主还应向酒店管理公司支付一笔提前终止费，以补偿酒店管理公司的预期管理费损失。
　　(2) 该等预期管理费损失的计算依据为前十二个月的月度平均管理费金额乘以本合同剩余期限的月份数。
　　(3) 由于经营收入损失、市场代表性、消费者混淆、市场环境、产业环境以及经济因素的变化、地理位置的损失、对知识产权以及商誉造成的损害以及其他因业主提前终止本合同导致的后果等各种因素，双方承认很难确定提前终止本合同给酒店管理公司带来的损失。根据双方在签订本合同时能够预测到的因提前终止本合同造成的损失的合理预测，双方同意在本合同中规定如上提前终止费。
　　从上述提前终止费的标准条款中不难发现，业主和管理公司旨在《酒店管理合同》中明确约定：
　　（1）双方一致同意约定业主提前解除合同时应向酒店管理公司支付提前终止费；
　　（2）提前终止费的性质为补偿酒店管理公司因业主提前解除《酒店管理合同》而遭受的利益损失；
　　（3）该等提前终止费的数额是根据酒店管理公司在《酒店管理合同》项下享有的预期管理费收益为依据和基础，为双方在订立合同时的合理预估。
　　中国争议解决实践中的观点
　　根据笔者对于目前中国相关法院以及仲裁委员会对于涉及《酒店管理合同》争议的裁判观点的分析，不难发现目前中国的争议解决实践中对于业主提前解除《酒店管理合同》的案例仍然适用《中华人民共和国合同法》对于合同违约情形下损害赔偿的范围界定标准，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。
　　对于业主提前解除《酒店管理合同》的违约行为，酒店管理公司作为非违约方其可以获得的利益通常属于经营利润损失，即酒店管理公司收取的管理费。在举证责任方面，业主作为违约方一般应当承担酒店管理公司没有采取合理减损措施而导致损失扩大、酒店管理公司因违约而获得利益以及酒店管理公司亦有过失的举证责任；酒店管理公司作为非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失，通常都需要酒店管理公司承担举证责任。
　　在具体的个案中，中国相关法院以及仲裁委员会通常会综合运用合理规则、可预见规则、减损规则、损益相抵规则、过失相抵规则等逐一分析酒店管理公司依据《酒店管理合同》项下的提前终止费条款而主张其可以获得的预期管理费是否能够得到支持，例如：（1）双方签订《酒店管理合同》时，就该等特定酒店项目，是否已经能够合理预见在经营期限的后半阶段，会出现酒店营业收入大幅减少而导致酒店管理公司的预期管理费大幅减少的事件（例如，酒店周边的大型市政项目的开工建设，酒店的设施改善计划等）；（2）业主方与酒店管理公司是否已经就其他项目达成商业合作，以减少酒店管理公司因业主提前解约争议标的项目而招致的预期管理费损失；（3）是否存在酒店管理公司的其他违约行为，与业主方的违约行为进行过失相抵；以及（4）业主提前解除《酒店管理合同》的行为，是否产生相应减少酒店管理公司方面所可能发生的预期成本的效应等。
　　从目前中国相关法院以及仲裁委员会的裁判结果来看，对于业主提前解除《酒店管理合同》情形下酒店管理公司主张的预期管理费损失的支持数额往往比酒店管理公司的请求数额以及相应举证所支持的依据数额少得多，这也从一个侧面反映出无论是法院还是仲裁委员会，对于《酒店管理合同》项下提前终止费的合理性、可预见性会采取较为严格、全面及综合的裁量。
　　结合项目具体情形把握提前终止费条款
　　通过上文对中国争议解决实践中的观点和裁量的分析，我们建议无论是酒店管理公司还是业主方，对于《酒店管理合同》项下提前终止费条款的起草以及磋商应更为紧密地结合酒店项目的具体情形加以把握，结合整个经营期内可能发生，可以预见的相应事件、项目变化、经营环境的稳定性等因素就提前终止费计算机制的合理性、补偿性、可预见性进行全面、精准的定位。特别是在目前诸多业主方广为采用的售后回租架构的酒店式公寓管理项目中，由于业主与小业主之间的《酒店式公寓售后租赁合同》，及业主与酒店管理公司之间的《酒店管理合同》项下相应的解除权、经营业绩保证以及违约金条款相互嫁接，相关方的解除成本的实际确定、合理性及可预见性更需要在合同条款的设计和起草上加以严格把握，从而保障相关方在合同提前解除的事件发生时，能够更为充实、全面地提供支持其获得违约赔偿的法律依据。