[关键词]：商住房 长租公寓 限购政策
一、商住房的兴衰
商住房俗称商住两用房/公寓（也称为“公寓式办公”，公寓式酒店），是将商业用途的房屋，当作住宅使用的房产。一是来讲土地和房产的用途只有“商业/办公”或“住宅”，法律上并没有“商住两用”的概念，由于商业用房在设计建造时不具备住宅的属性和标准，所以原则上不能作为住宅使用。此处所讲的商住房概念，泛指商业或办公用房增加卫生间、厨房等生活设施后，经过隔断改造成的类住宅公寓。
由于商住房相对住宅价格较低，且没有受到限购、限贷政策的波及，因此吸引了很多投资客和购房者的目光。不少商住房有“插层”/“挑高”的独特设计，可以加工改造成颇具现代风的LOFT户型，实惠的房型深受购房者的喜爱。另外，还有一些养老、旅游地产，也以性价比较好的商住房为依托，租售并举，赢得市场欢迎。因此，在住宅居高不下，交易低迷的市场背景下，商住房反而展现出蓬勃的生命力。在全国一线城市中，商住房的成交量增长迅速，成交比例甚至直追普通住宅。
上图：近六年来北京地区商住房的成交量
上图：2016年北京地区商住房成交量高于普通住宅 [1]
然而近年来政府出于维护住宅市场、防止群租隐患、限制炒房等原因，开始控制商住物业的发展。从2016年就开始频繁传出即将规范商住物业的种种信号，直到2017年，北上广等地方政府终于陆续发文对商住房市场进行了严厉调控，此间各地政府进行了不同程度的检查和整顿，包括限制销售、禁止居住用途等禁令，这使原本火热的商住房市场一夜之间出现萧条的景象。
（一） 北京
2017年3月26日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会等部门联合出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，打响了商住房改革的第一枪。该公告不仅严格限制了商办类项目改为居住用途，而且从多方面严控商住房对个人的销售，主要包括以下措施：
（1）规定购房者的主体资格。公告规定，在建（或在售）的商住房销售对象只能是“合法登记的企事业单位、社会组织”，再次出售时，也只能出售给企事业单位和社会组织，个人购房者不具备购买新商住房的资格；不过，该公告倒是给已经完成交易的商住房开了一个狭窄的口子，对于公告施行前完成交易的二手商住物业，个人购房者可以购买，但前提是在京无房产，且在京完成连续五年的社保和个人所得纳税；
（2）规划部门施行高标准的规划要求。对于新报建的商办类房产，最小分割单元被限定在不得低于500平方米，杜绝了隔断售卖的可能，500平米的房产，无论是从售价上还是户型上都不适宜做住宅使用，这导致新批准建设的商住物业相较于住宅物业将不再具有竞争力；
（3）暂停商业银行对商住购房个人的贷款，使个人购买商办类业务更加困难；
可以看出，此公告几乎杜绝了一切炒房的可能，同时也不可避免的误伤了一部分需要在京购房解决居住问题的刚需。在新政推行后的次日，北京的商住房成交量从以往的日均200套左右一夜间跳水到了3套。改革政策的措施之严厉、推行之迅速，从侧面反映出了地方政府对商住物业整治坚决的态度，也给其他大城市的改革提供了借鉴。
（二） 上海
相较于北京雷厉风行的改革手腕，上海的整顿则是从缓到急。2017年1月6日，一部分作为“公寓式办公”销售的商住物业被暂停网签并限期自行整改，并去除居住功能。紧接着，以2月份普陀区商住物业火灾为导火线，上海市政府先是设点整顿商住房，在闵行、嘉定、宝山、浦东等区突击检查商住的消防、隔断、房屋历史等是否符合要求，并拆除违法隔断、上下水管道和煤气管线。
随后，一些区政府开始以整改的名义对商住房暗暗发力，闵行区政府成立“类住宅”（商住房）专项整治工作组并发布了《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》，委婉要求小单元物业要合并成大单元或将数个小单元打包销售，卫生间也不能单独设置在房间里，这很大程度上消除了商办类物业的居住性。
4月21日，上海市规划和国土资源局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，其中明确要求办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店；
5月17日，上海市住房和城乡建设管理委员会发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对商住房的规划、建造、销售、居住等方面做出了详细的规定：相关部门今后预计不会再审批新的商住房项目，土地出让合同中也会明确不得建设公寓式办公项目；对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的，可继续按商业办公房屋对外销售，同时鼓励房地产开发企业自持出租；对已交付入住的项目，从严管控。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任，要开展消防安全等检查，消除安全隐患，商业办公房屋不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行，未按照规定整改存在插层等违法建筑的，在房屋登记时予以注记，限制交易。
尽管条文措辞有所差异，上海的商住新政基本与北京的改革定调一致，个人购房者无法再获得新开发的商住房，对二手商住的购买也将是限制重重。新政使商办类物业还原了原本的商业功能，有效控制了商住混用行为。
（三） 广州和深圳
作为全国一线城市，广州商住房同样有庞大的库存量，2017年3月30日，广州政府办公厅紧随首都的步调，连夜发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确规定商办类项目未经批准不得改为居住用途，销售对象应为法人单位；已成交的商办类物业可以专卖个人，个人购房者取得不动产证满2年后方可再次转让。由于政策风向的变化，购买商住物业的商业信贷也变得困难，目前广州大部分商业银行也已经停止对个人购买商住物业的贷款。
与北上广的背景情况不同，深圳市并不存在强大的户籍和人口压力，反而鼓励非深籍人口转成深籍人口，这使商住房的调控政策也少了一些动机，截止2017年5月，深圳市还没有出台明确的限制政策。不过，深圳市规划和国土资源委员会在年初发布的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》中规定商办类建筑平面不得采用住宅套型设计，同时也对商办物业的面积作出了限定，这本质上也是降低了该物业居住性，若征求意见稿得以实施将对深圳的商住市场产生很大影响。
通过分析政策风向，我们可以预见，商办物业和住宅物业在立法实践中会逐渐形成清晰地界定，建造指标和建筑规划也会更加严格，商住两用的灰色地带会被健全的规章制度有效规制。随着主要城市的政策陆续出台，其他地方政府在处理商住物业问题时很有可能会借鉴参照。
二、商住房的新政对长租公寓行业的影响
政府对商住房的调控直接影响到了长租公寓行业。作为大城市住房的重要补充，长租公寓行业一直在房地产三级市场保持稳定的发展势头。这种精装修、生活设施齐全、定期保洁的服务模式迎合了都市白领阶层的需求，政策的助推和庞大的市场使得长租公寓在一线城市很受欢迎。在此过程中，商住房对长租公寓的发展起到推波助澜的作用，公寓企业（即长租公寓的房东）可以用相对低廉的价格拿到商业用房，其中不乏一些老旧的商业办公楼，重新设计改造后，配上生活设施和精装修，就能高价出租给更有消费能力的都市白领阶层。
新调控政策下，新建商业办公物业无法作为居住使用，公寓企业将只能争取符合要求的二手商办物业或相对高价的住宅物业，运营成本和经营难度都会相应增大。
但实际上政府近年来对长租公寓的政策风向是友好的。比如5月17日出台的《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，即便是针对商住房严厉制裁的同时也不失暧昧的表示要“鼓励房地产开发企业自持出租”。早在2015年1月6日，我国就发布了《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，其中鼓励培育住房租赁机构，积极推进REITS（房地产投资信托基金）试点，充分利用闲置的社会资金进入租赁市场，并提出建立住房租赁信息政府服务平台予以引导扶助。2016年出台的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》更是在税收优惠、金融支持、增加供地和立法等角度鼓励发展长租公寓行业，并且提出了2020年“基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系”的阶段性目标。由此可见政府对长租公寓行业的发展和作用是表示认可的，商住物业的改革整顿并未动摇政策对长租公寓的支持。
北上广等城市的商住房新政的确给长租公寓行业带来了影响。但对于此问题，笔者认为可以辩证分析：
（一） 一线城市人口对房屋租赁的需求不会变，长租公寓仍会有很大市场。根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告2016》显示，中国流动人口规模达2.47亿，占全国总人口的18%，其中大多需要租房居住，而现有的长租公寓行业规模很小，即便是规模最大的行业两巨头（自如、魔方），公寓规模总和也不过30万间左右，长租行业在未来仍有相当大的发展潜力。商住房的改革使得城市刚需人群买不到用以居住的商住房，所以大城市仍会有庞大的租房需求；
（二） 不规范的群租房被淘汰，大型租赁企业则会生存下来。商住物业的规范整治使原本不规范不合法的群租房被淘汰，这使得依托在商办类物业群组的小房东更难运营下去。而大型租赁企业相对规范且方便管理，更容易在改革中生存下来并成为租户的首选；
（三） 虽然新建商办物业不可用于居住，但是地方政策却给大量现存的二手商办物业留有余地。例如北京3月26日新政中，已成交的商办物业经过批准可以作为居住使用；再如5月17日的上海新规，经过整改的二手商办物业仍可交易用于居住。个人购房者购买二手商办物业会有重重阻力，但对于资金充裕、管理规范的大型租赁机构，获取政府的审批并用于长租，政策是予以支持的；
（四） 分散式长租公寓模式受到的影响相对较小，可能成为未来公寓行业的重点发展方向。相较于集中式公寓的整栋拿房，分散式公寓的房源主要来自交通沿线的住宅小区，通常不属于商办物业，受商住新政的影响小，由于不需要集中式公寓高昂的投入成本，在新政实行后分散式公寓可能更受投资者的青睐。
三、结语
商住房的新政策对长租公寓企业来说是挑战，也是机遇，最终更规范、成熟的企业会生存下来发展壮大。随着行业的发展，各大公寓企业也会逐渐从单纯赚取租金差的盈利模式拓展到扩大供应链、提高服务水准、利用品牌溢价的各种盈利方式，这样又会进一步削弱商住新政带来的负面影响。总体而言改革对行业的影响将是利大于弊，毕竟从长远角度看，一个健全的法律制度、规范的房地产市场是长租公寓行业成长发展的必要环境。
[1] 搜狐焦点网，2016年北京商品房成交数据全榜单[DB/OL]，http://news.focus.cn/bj/2017-01-09/11346755.html?cfrom=mobile，2017.01.09
