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零售行业租赁合同解除权的行使

争议解决

随着网络经济的逐渐兴起,传统零售行业的市场逐步呈现萎缩趋势。大型商场,超市等实体店都不得不面临顾客到店率低,营业额下滑等困境。一些举步维艰的零售企业甚至不得不考虑转型或者歇业。这样,就面临一个问题,原来已经与业主方签署的房屋租赁合同需要提前解除。然而,由于整个经济环境和各领域的环环相扣,实体零售经济的下滑,也导致商业租赁的下滑趋势。作为商场或房屋出租方而言,因为缺乏新的承租户,也不愿意提前解除房屋租赁协议。这样就导致房屋的承租人在已经缺乏履行能力甚至经营能力的情况下,不得不被迫继续履行房屋租赁合同。这导致很多当事人产生一个困惑,我明明已经丧失继续履行合同的能力,为什么还要被迫继续履行?难道租赁合同一旦签订就不能被解除吗?

在经济活动中,合同是维系各方当事人之间的共同关系,以及维护各方当事人利益的有力保障。所有的利益相关人,凭籍合同作为对各方权利义务进行解释,并督促履行。但是我们也要看到,任何经济活动都会因为各种不同的原因盈利,亏损,导致难以履行既定的合同,甚至最后无法实现原来的合同目的。在此情况下,作为无力继续履行合同预期违约的一方往往会提出在合同履行期限届满前解除合同。然而,出于各种原因,合同的另一方往往拒绝解除合同。这样就导致合同难以根据双方的合意被解除。

历来的观点都认为,合同作为当事人之间就特定经济活动而产生的权利义务的设定,非经合同当事人协商一致不应当被解除,甚至已经成为一个定式法律思维。事实上,大多数的合同中,都将协商一致作为解除合同的重要甚至唯一前提。而当合同的一方当事人有重大违约事项时,合同的解除权也归属为守约方。守约方在要求相对方承担违约责任后既可以选择解除合同,也可以要求违约方继续履行合同。而违约方或者预期违约方在合同中一般没有主动解除合同的权利。

我们认为,合同非经协商一致不能被解除是对合同法的重大误解。作为合同法,已经为预期违约方在特定条件下的合同解除提供了通道,设定了程序。本文将对在特定条件下零售企业的房屋租赁合同在无法继续经营从而预期违约的情况下如何解除合同进行诠释。



一、有权提起预期违约解除合同请求的主体

合同法第九十四条对合同当事人有权解除合同的情形做了规定,对于这些规定法律工作者已经十分熟悉。传统的观点都认为,在合同一方预期违约的情况发生后,有权提起解除合同的是守约方。但是,该条款本身并没有做这样的规定,而仅规定在符合特定条件的情况下,合同的当事人有权要求解除合同,而并没有规定该权利属于哪一方。

因此,可以理解在合同法第九十四条所规定的特定条件和情形之下,合同中的任何一方都有权提起解除合同。也就是说,作为房屋的承租人,零售企业有权以其自己无法继续履行合同为由,向出租人提出要求解除合同。



二、预期违约解除合同的程序

预期违约解除合同的程序在《合同法》第九十六条做了详细的规定。即,当事人一方依照合同法第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

根据上述规定,如果发生合同法第九十四条所规定的特定情形,则合同的任何一方当事人均可以通知其他方,该通知于送达被通知后,即可以发生解除合同的法律效力。但是,如果被通知方在收到解除合同的通知后,对解除合同有异议的,可以向人民法院或者仲裁机构提出异议。但是,这个异议期也有其相应的规定和限制。

最高人民法院在《合同法》若干问题的解释(二)第二十四条规定,当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。进一步而言,最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示的答复中指出,当事人没有约定异议期间,一方当事人在《合同法解释(二)》施行前已依法通知对方当事人解除合同,对方当事人在《合同法解释(二)》施行之日起三个月以后才起诉的,人民法院不予支持。

由此可见,在合同一方提出解除合同后,如果合同相对方对解除合同存在异议的,应当在合同约定的异议期内提出诉讼或者仲裁,如果不在异议期内提出解除合同异议的诉讼的,则失去对解除合同异议的胜诉权,合同将会被解除。如果在合同中没有约定异议期的,则最迟应当在收到该项合同解除通知后三个月之内提出诉讼。如果不提起诉讼或者仲裁,合同同样会被宣告解除。

值得注意的是,现在很多企业在收到解除合同的通知后,普遍采取两种做法。第一是不予回复,第二是书面回复不同意解除合同。但是根据上述《合同法》司法解释二第二十四条的的规定,不予回复或者书面回复不同意解除合同的做法不足以对解除合同的通知提出异议。而只有在当事人在合同约定的期限内或者法定的三个月期限内向司法机关或者仲裁机关提出诉讼,方才构成有效的解除合同异议。

在最高院公布的案例,高尚(大连)船机制造有限公司、高罡船舶物料和备品供应合同纠纷案件中,因上诉人高尚(大连)船机制造有限公司未在收到解除合同的通知后法定的30日期限内提出异议诉讼,辽宁省高级人民法院在二审判决书中认定,原审认定船务工程公司解除案涉合同通知到达高尚公司之日(2017年3月20日)为合同解除日依法有据,予以支持。



三、预期违约解除合同的法律后果


根据合同法第九十七条的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。合同法同时在第七章规定,当事人违约应当承担相应的违约责任。因此,合同解除仅是对合同是否需要继续履行的判定,而当事人如果存在违约行为,仍然应当根据合同的约定,承担相应的违约责任或者赔偿责任。

因此,即便合同被人民法院或者仲裁机关认定为解除的,当事人仍然应当根据合同的约定,或者法律规定,向对方承担一定的违约责任或者补救措施或者法定赔偿责任。但是,合同被解除,对于无力继续履行合同的一方当事人而言,至少起到了减少进一步损失的效果,也是对于合同法诚实信用原则和公平原则的另一种诠释。

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